STJ define percentual de retenção em contrato de compra e venda de imóvel encerrado por culpa do comprador

Julgamento do Recurso Especial nº 1.820.330/SP

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Recurso Especial nº 1.820.330/SP decidiu que nos contratos de compra e venda de imóvel, firmados antes da Lei nº 13.876/2018, o percentual de retenção, quando extinto o contrato por culpa do comprador, é de 25%. Este, por sua vez, abrange todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor, incluindo a comissão de corretagem, considerada despesa administrativa.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como “lei do distrato”, vigente desde 28/12/2018, disciplinou, entre outros aspectos, que na hipótese de desfazimento de contrato, por distrato ou resolução decorrente de inadimplemento absoluto de obrigação do comprador, poderá ser deduzida da quantia restituída, entre outras rubricas, pena convencional limitada a 25% da importância paga.

Na origem, o caso concreto tratou-se de ação coletiva de consumo ajuizada pelo Ministério Público em face de empresa, questionando cláusulas contratuais que estabeleciam retenção de valores entre 50% e 70% do montante pago pelo comprador na hipótese de resolução por inadimplência. A sentença de improcedência decidiu que “a fixação de valor máximo de retenção de valores pagos, de forma abstrata, violaria o princípio da liberdade de contratar”. O acórdão negou provimento à apelação, sob o fundamento de que acolher a pretensão do Ministério Público “acarretaria a indevida intervenção na liberdade contratual”.

No voto da Ministra Relatora Nancy Andrighi, esclareceu-se que se o rompimento do contrato acontece por “mora ou culpa da vendedora” é assegurada a restituição integral da quantia paga, consoante a Súmula 543/STJ. Entretanto, se tal evento ocorre por culpa do comprador, garante-se ao vendedor indenização pelas despesas e prejuízos oriundos do mesmo.

A definição do percentual de retenção em patamar fixo de 25% acompanhou o entendimento da Segunda Seção do STJ nos contratos firmados antes da “lei do distrato”, cuja natureza é indenizatória e cominatória. Ou seja, independe das circunstâncias de cada hipótese particular, de maneira que “não há diferenciação entre a utilização ou não do bem ante o descumprimento contratual e também não influi nas despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento”.

Quanto à comissão de corretagem, nas hipóteses de extinção do vínculo contratual por culpa do vendedor, esta deverá ser restituída na sua integralidade ao comprador. De outro modo, sendo esta uma despesa administrativa do vendedor, segundo a jurisprudência do STJ, a comissão de corretagem “deve ser considerada incluída no percentual de 25% dos valores pagos”, quando a extinção do contrato se der por culpa ou iniciativa do comprador.

Desse modo, proveu-se o Recurso Especial para julgar parcialmente procedente o pedido da ação coletiva, limitando o percentual de retenção a 25%, na circunstância de desfazimento do contrato por iniciativa ou culpa do comprador, já abrangida a importância paga a título de comissão de corretagem.

Wilson Sales Belchior